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  "自己的錢為什麼想用還這麼費勁？"近年來，越來越多的小區業主開始關心公共維修基金的問題，如何妥善保管及使用好這筆錢更是成為業主關註的焦點。近日，本報記者走訪朝陽、東城等區的部分小區，發現管理缺乏透明度、業主擔憂用完難再集、業主對如何使用分歧大是導致公共維修基金在個別小區"擱淺"的三大原因。

  對話專傢

  是否該動用基金存爭議小區危墻拖一年未修好

  傢住朝陽區石佛營東裡的業主反映，去年"7·21"特大暴雨之後，小區西院墻外的污水管道因地面塌陷受損，導致西院墻向外傾斜，成為危墻，因難以啟動公共維修基金，一年來一直沒人處理。





  業主李先生介紹，小區院子的西墻是鐵欄桿加水泥柱子的結構。去年特大暴雨中，小區院外的污水管道損壞，事後他下班經過此處時，發現院墻明顯往西側人行便道傾斜，上邊裂瞭好多口子，岌岌可危。



  京華時報：如何加強公共維修基金透明化管理？

  業主們將情況反映給物業公司，物業把地下的管道修瞭，但危墻的問題解決不瞭。物業稱，由於資金緊張，維修危墻需啟動公共維修基金。這種說法讓不少業主不滿。一位業主稱，這筆錢應該由物業公司出，小區的公共收益肯定有結餘，可以從公共收益裡支出，不應動用小區的公共維修基金，那是小區的"養老錢"。

部分小區公共維修金遇尷尬使用缺監管業主分歧大

  >>分析

  新街坊小區

  由於大部分業主不同意動用公共維修基金，物業稱隻能申請上級公司撥款，小區的危墻維修一拖就是近一年。

  案例2

  朝陽區新街坊小區業主反映，因小區多戶頂層住戶傢中漏雨，物業公司欲啟動公共維修基金給予維修，但遭到不少其他業主的反對。持反對意見的業主表示，僅有一小部分業主傢中漏雨，這部分錢應由小區物業來掏，不應動用屬於全體業主的公共維修基金。

  王開玉：小區基礎設施(內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)損壞，或者戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，都屬於公共維修基金維修的范疇。小區的公共設施及非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋損壞，也屬維修范疇。

  利益面前業主存分歧

  據瞭解，去年11月，新街坊小區業主就在業主論壇發帖，反映物業公司在征集業主簽名，準備動用公共維修基金修繕漏雨住宅樓。有業主質疑，"整個簽字表上隻是列出瞭每戶業主所繳納的公共維修基金的數額，根本沒寫明這筆錢要用來做什麼、怎麼用、用多少"。

  北京易行律師事務所邱彩霞律師表示，啟動公共維修基金需要由全體業主的三分之二表決通過。如果這個小區有其他的公共經營收益的話，可以動用公共經利率最優惠的台南市青年創業貸款幫您輕鬆搞定錢的問題營收益。物業應當將小區的收益情況做個公示，做到透明化管理，讓業主詳細知道小區公共收益的去處。若確實沒有這些收益或收益不足，業主瞭解社區情況後，就不難啟動公共維修基金瞭。

  前天上午，記者來到石佛營東裡小區看到，居民所說的危墻已重新砌過，但還有一段沒有設置保護圍欄，仍處於沒有修好的狀態。

  京華時報：小區哪些問題需要用公共維修基金維修？滿足什麼樣的條件可以啟動公共維修基金？

  電梯出問題一停5個月居民恐用瞭基金難再集

  富萊茵花園

  社會學專傢王開玉表示，一旦公共維修基金用完，業主就需再集資。按照規定，用瞭70%就需要重新集資，但是大多數業主並不願意掏錢，畢竟沒有機構監督這筆錢如何使用，這也是房屋公共維修基金長時間無法被正常使用的一個原因。

  小區物業公司的工作人員解釋，當時物業公司剛接手小區，電梯屬於前物業遺留的問題，不屬於新物業公司的問題。15號樓的兩部電梯沒有辦法再運行，強行運行可能會出危險。物業公司也沒有其他資金，隻好提出動用公共維修基金，但因業主對提議不認同，維修方案才被擱淺。最終，他們向政府申請緊急啟動資金，經過很長一個周期問題才得以解決。

  案例1

  頂層住戶傢中嚴重漏雨事不關己者拒絕動基金

  據社會學傢王開玉教授分析，該情況因啟動公共維修基金需符合全體業主的利益，而案例中，不同意啟動公共維修基金的業主是認為此事和他們無關。解決此事的最好辦法是協商，雙方達成一致，才能動用公共維修基金。

  案例3

  >>分析

  采訪中，不少業主稱，傢中漏雨的業主肯定同意動用維修基金，否則物業公司也不願意通過其他方式出維修費，可這青年創業貸款率利你還敢不看嗎筆錢是大傢的錢，不能隨意動用。物業公司已將維修1號樓和4號樓屋頂的相關費用進行公示，但仍有不少業主不同意。

  據永外地區富萊茵花園小區15號樓的業主反映，去年6月，因小區居民恐動用公共維修基金後難再集，15號樓的兩部電梯停運5個月才修好。

  傢住該樓13層的李女士稱，電梯停運的那段時間，她每天上下班都要爬樓梯。"尤其是夏天天氣熱瞭，下班回傢上下樓，衣服都濕透一大半。"她說，因該小區曾動用過公共維修基金，原本的公共維修基金已所剩不多，如果當時動用公共維修基金，恐以後難再集。

  據瞭解，該樓共14層，有50餘住戶，一大部分人是上班族，還有相當一部分是老年人，他們每天上下樓梯十分不便。為此，物業公司提出瞭動用公共維修基金更換新電梯的建議，但遭到業主反對，業主們認為電梯未到更換期限，物業提出動用公共維修基金後，錢花完後很難再集。

  不少主表示，電梯才用瞭7年就損壞，不是業主的問題，是物業的問題。公共維修基金是房屋大修的"救命錢"，要業主拿這筆錢為物業買單，太不符合常理瞭。"如果換瞭電梯，將來就沒錢修房瞭。"

  小區物業工作人員表示，小區可用的經費有限，且小區裡邊的基礎設施，包括外墻、防水等，要動用公共維修基金，這都需要業主們的同意。但是業主簽字達不到70%以上的話，公共維修基金動不瞭，他們隻好向相關部門申請專項款，所以這樣維修起來的周期較長。

  >>分析



  業主最關心監管問題

  小區物業公司一負責人回應稱，小區1號樓和4號樓長期以來樓頂漏雨嚴重，物業公司這才就是否動用公共維基金維修樓頂征求業主意見。該負責人表示，動用維修基金需取得兩棟樓三分之二以上的業主簽字同意，但目前隻有少數業主簽瞭字，"如果簽字的業主不到三分之二，我們再考慮采用別的方法維修"。

內容來自sina新聞

  透明化管理是核心問題

  京華時報：要使公共維修基金得到妥善使用，業主和物業應該如何做？

  社會學專傢王開玉：因為使用公共維修基金需要三分之二的業主簽字，因此業主需告別"事不關己，高高掛起"的思想，否則公共維修基金很難啟動。業主要有能力判斷什麼時候可以動用公共維修基金，多為小區和其他業主著想。其次，物業公司要尋找有資質的維修隊，對維修質量進行嚴格把關。在維修過程中，做到透明化管理。

  王開玉：基金管理的透明化和加強監管力度是公共維修基金管理的前提條件。因為隻有透明化和公開化，才可能保證它不被挪用，不被濫用，比如說存在哪個銀行、到底征集瞭多少錢、每一戶有多少錢、每一個小區有多少錢、這筆錢是怎麼變化的？這筆錢如果使用的話，如何申請、怎麼使用、決定權在誰？透明度不夠必然會讓業主產生疑問。

  石佛營東裡小區

  物業管理缺乏透明度

  動用小區公共維修基金大致嘉義大林土地貸款需滿足兩個條件，一是該住宅區業主大會成立，業主委員會組織機構健全；二是，該住宅區已開立專項維修基金來源賬戶，其中開發建設單位或業主應繳存的商品住宅專項維修基金已足額繳存。(記者 劉雪玉)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-08/07472288903.shtml

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